Что лучше тсж или управляющая компания

 

На сегодня существуют два основных варианта правления домами в жилищной сфере: управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ). И перед собственниками жилья встает вопрос: какую форму выбрать? Ведь в каждом случае есть свои плюсы и минусы. Стоит разобраться в том, как устроены оба варианта правления, какие у них достоинствах и недостатках, разница в целях, чтобы суметь выбрать. Какие существуют формы управления многоквартирным домом и какой из них лучше. Управляющая компания и товарищество собственников жилья - плюсы и минусы управления в 2019 году.

Управляющая организация

Это коммерческая компания, занимающаяся управлением жильём за плату и выступающая в роли посредника между квартирантами и ресурсоснабжающими организациями. Она собирает деньги с жильцов и вносит оплату за услуги ЖКХ. Также в число её обязанностей входит содержание жилья, его ремонт, благоустройство придомовой территории, организационные моменты.

Для собственников это наиболее простая форма, при которой они почти всё отдают на откуп УК со штатом сотрудников, выполняющих все обязанности по управлению и составлению отчётности. Однако, и недешёвая, ведь этому штату требуется платить.

Плюсы

У УК есть ряд плюсов, обуславливающих то, что эта форма управления домом остаётся популярной. В их числе:

  • Потребуется лишь выбрать компанию, с которой предпочтительнее подписать соглашение, после чего все заботы о доме она возьмёт на себя, и дальнейшее участие собственников в управлении будет минимальным. Разумеется, в случае, если выбор окажется верным.
  • При задержке некоторых жильцов с выплатами УК может сделать их из собственных ресурсов и предотвратить возникновение возможных проблем с поставщиками.
  • Если у компании есть опыт работы на рынке, то у неё налажены контакты с подрядчиками, её сотрудники разбираются в рынке и знают, какие из них надёжны и оказывают качественные услуги, а какие нет. Сами жильцы такими знаниями могут и не располагать, и тем более не имеют налаженных контактов.
  • Обслуживанием дома, как правило, занимаются опытные специалисты, работающие в штате УК, а приходящие новички быстро учатся у них.

Минусы

Есть и ряд недостатков, из-за которых во многих домах собственники предпочитают ТСЖ:

  • Требуется платить за услуги УК, ведь она содержит постоянный штат сотрудников, а кроме того, является коммерческой организацией, и должна генерировать доход.
  • Этот недостаток – продолжение главного достоинства: не всегда руководство УК прислушивается к мнению собственников по вопросам управления, в результате тем иногда приходится либо молча принимать решение УК, либо ставить вопрос о её замене. Кроме того, при жалобах со стороны жильцов решение принимается долго.
  • Всегда есть риски недобросовестной работы: что УК будет экономить на материалах и объеме работ, не платить ресурсоснабжающим организациям и совершать другие нарушения, от которых в конечном счёте пострадают жильцы.
  • Если компания не просто задолжает, но ещё и обанкротится, то вряд ли жильцам удастся вернуть деньги.
  • Если компания управляет сразу несколькими домами, то деньги на ремонт одного из них могут уйти на другой, в то время как жильцам первого придётся дожидаться своей очереди ещё несколько лет. И они могут не дождаться вовсе – смотрите предыдущий пункт.

Подытоживая плюсы и минусы, стоит отметить, что минимальное личное участие в управлении делает этот вариант предпочтительным для людей, которые не против даже немного переплатить, но не имеют лишнего свободного времени, чтобы тратить его на заботы о доме. От услуг управляющей компании в любой момент можно отказаться, и организовать ТСЖ, однако, согласно статистике, примерно в 75% многоквартирных домов в России прибегают к помощи УК – следовательно, её преимущества многие находят достаточно весомыми.

Функции и цели УК и ТСЖ

Прежде, чем выбирать ТСЖ или УК, разберемся с основными функциями каждой. Функции что у управляющей компании, что у ТСЖ одинаковые, но вот цели все-таки отличаются. Основное призвание обеих организаций:

  • содержать в должном порядке дома и придомовые территории;
  • обеспечивать своевременное погашение счетов за коммунальные услуги;
  • осуществлять текущий ремонт, собирать средства на капитальный ремонт дома.

ТСЖ является организацией по управлению жильем некоммерческого характера. В нее входят люди, что живут в доме или нескольких домах, которые большинством положительных голосов после проведенного общего собрания жильцов объединились в ТСЖ. Чем отличается ТСЖ от управляющей компании:

  • содержание дома и прилегающих территорий в максимально хорошем состоянии;
  • совместная форма управления собственностью;
  • председателя выбирают на собрании большинством голосов;
  • организуется совет дома;
  • защита интересов жильцов.

Несмотря на то, что ТСЖ не относится к коммерческим организациям, ее при желании можно зарегистрировать как юридическое лицо.

Управляющая компания – сугубо коммерческая, сторонняя организация, которая сотрудничает с теми, кто поставляет коммунальные услуги. И ее учредители преследуют одну цель: получение прибыли, что открыто и подчеркнуто оговорено в уставе каждого УК.

Конечно, и ТСЖ в том числе может получать прибыль, например, от аренды помещений. Но в этом случае все доходы идут в копилку товарищества и расходуются на его нужды, тогда как УК стремится получать прибыль лишь в своих интересах, что порой приводит к откровенному злоупотреблению властью. Статистика показывает, что именно на управление УК приходится треть всех неплатежей по ЖКХ, которые чрезмерно завышают тарифы.

Плюсы и минусы современных ТСЖ

В сравнении с УК, товарищество собственников имеет следующие важные преимущества:

  • жильцы имеют право выбора той эксплуатационной компании, которая лучше зарекомендовала себя в работе;
  • собственники жилья могут отказаться от услуг поставщика, если их не устраивают его расценки или качество работы;
  • ТСЖ более свободно распоряжается денежными средствами, например, ремонт можно произвести по мере необходимости, не дожидаясь плановых работ;
  • жильцы могут совместно решать вопросы, связанные с обустройством подъезда: произвести замену счетчиков, установить осветительную систему, оснащенную датчиками движения, и прочие;
  • собственники жилья вправе сами решать вопрос о безопасности дома: установить охрану, видеокамеру, выбрать другие средства защиты;
  • ТСЖ может сдавать в аренду пустующие помещения в доме коммерческим организациям с целью получения дополнительных доходов на общественные нужды.

Все перечисленные преимущества неоспоримы, но ТСЖ также имеет и свои недостатки:

  • необходимость самостоятельного ведения бухгалтерии: расчет квартплаты, обеспечение сбора средств, оплаты услуг подрядчиков и коммунальщиков, уплата налогов и прочее;
  • квартплата чаще всего выше, поскольку жильцам приходится оплачивать дополнительные услуги;
  • при спорах и противоречиях с подрядчиками или властями ТСЖ вынуждено своими силами отстаивать позицию жильцов дома в судебных разбирательствах либо пользоваться услугами профессиональных юристов;
  • обустройство дворовой территории может вызвать некоторые сложности, поскольку придется сотрудничать с различными службами.

В видео рассматриваются доводы за и против ТСЖ.

Защитить ваши права как собственника и пользователя помещения многоквартирного дома от произвола коммунальщиков помогут действующие Правила предоставления коммунальных услуг.

Не устраивает работа управляющей компании?
Пора жаловаться.

Чтобы оплатить электроэнергию и передать показания счетчика необязательно терять время и стоять в очередях. Воспользуйтесь Интернетом.

В чем разница между квартирой и апартаментами? О плюсах и минусах этих жилых помещений рассказывает статья.

Преимущества и недостатки управляющей компании

Фото 2

Управляющие компании занимаются предоставлением услуг по эксплуатации дома профессионально, следовательно, с этим фактором и связанны основные достоинства УК:

  • хорошая материально-техническая база, возможность своевременно среагировать на внештатную ситуацию;
  • налажены отношения с подрядчиками и субподрядчиками, так что проблем с предоставлением коммунальных услуг не будет;
  • все возможные расчеты берет на себя бухгалтерия УК;
  • в штате УК работают профессиональные юристы, которые быстро реагируют на изменения в законодательстве и смогут отстаивать интересы жильцов в суде опираясь на свой опыт и практику.

Вместе с тем, УК имеют очевидные недостатки:

  • невозможность полостью проконтролировать расходы средств, есть вероятность хищений и злоупотреблений со стороны УК;
  • непрозрачная схема начисления квартплаты;
  • изменения в политике управления дома чаще всего происходят без ведома жильцов;
  • содержание дома на порядок хуже, так как один сотрудник (или бригада сотрудников) обычно обслуживает несколько объектов;
  • все дополнительные доходы уходят в собственность УК (за аренду, размещение рекламы и т.д.)

Способы управления МКД

Форм управления выделяют две, разница между ними существенная, но есть ещё и третья:

  • управляющая компания;
  • товарищество собственников жилья;
  • непосредственное управление.

Непосредственное управление. Собственники при нём должны самостоятельно заключать соглашения для снабжения каждым из необходимых им ресурсов: электричество, вода и так далее. Если половина собственников подписывает договор – он будет действовать, в ином случае ресурсоснабжающая компания может его не исполнять. Плату вносит председатель дома, выбранный жильцами.

Такая форма управления подойдет небольшим многоквартирным домам, и считается самой экономной, поскольку число посредников сведено к минимуму. Обслуживание жилья может производиться либо самими собственниками, либо организациями по договору подряда. Если в доме более 12 квартир, то в любом случае придётся привлечь к обслуживанию управляющую компанию, но с ней будет заключён договор не управления, а подряда. Главный недостаток при непосредственном управлении – слабая защищённость жильцов законодательством, куда сложнее будет привлечь подрядчика к ответственности за некачественные услуги.

Всё-таки непосредственное управление следует рассматривать как неосновной способ, более распространёнными являются два других – при помощи ТСЖ или УК.

Какую из форм управления выбрать – решать жильцам, а эффективность будет зависеть от множества разных факторов. Например, ТСЖ будет эффективнее в том случае, если жители готовы тратить своё время на управление и вникать в связанные с ним вопросы, в ином же случае брать дело в свои руки может оказаться вариантом хуже, чем доверить всё УК. Это наиболее очевидное обстоятельство, но других, менее заметных факторов, ещё немало. Эти-то факторы мы далее и разберём, подробнее рассмотрев, как функционируют УК и ТСЖ, в чём могут оказаться их достоинства и недостатки.

Что такое ТСЖ и что такое УК?

ТСЖ — это некоммерческая организация, которая создается владельцами квартир для управления домом. Полномочия организация и способ ее создания закреплены в ст.135 Жилищного Кодекса РФ.

Если говорить просто, то ТСЖ выполняет те же функции, что и управляющая компания:

  • следит за состоянием дома;
  • нанимает персонал для ухода за территорией;
  • заключает договора с подрядчиками на осуществление ремонтных и иных работ;
  • собирает квартплату;
  • оплачивает налоги;
  • рассчитывается с коммунальными службами.

Управляющая компания — это коммерческая организация, юридическое лицо, которое на возмездной основе оказывает все услуги по содержанию и обслуживанию дома.

Условно, УК можно поделить на три разновидности:

  • управляющие, которые не осуществляют непосредственно уход за домом, а нанимают субподрядчиков для этого;
  • эксплуатационные, которые непосредственно выполняют услуги по содержанию дома;
  • гибридные, или эксплуатационно-управляющие, которые содержат дом и предоставляют коммунальные услуги.
Справка! По форме между ТСЖ и УК нет никакой разницы — они обе следят за содержанием дома и обеспечивают своевременную оплату всех услуг жильцами.

Но между ТСЖ и УК все же имеются некоторые различия по организации. Далее мы рассмотрим, чем именно отличается управляющая компания от ТСЖ.

Чем отличается ТСЖ от УК

Двумя самыми востребованными формами управления домами являются ТСЖ и УК. В чем их особенности и чем отличается ТСЖ от управляющей компании?

Под товариществом собственников жилья, исходя из названия, следует понимать объединение всех или большинства владельцев жилых помещений в одном или нескольких домах. Для избрания этой формы правления должно проголосовать не менее пятидесяти процентов от общего числа. ТСЖ — юридическое лицо, не имеющее цели извлечения прибыли. Эта некоммерческая организация регистрируется в установленном порядке, имеет свои печать, счета в банке. Создается ТСЖ на неопределенный срок. Для непосредственного ведения управленческой деятельности выбираются правление и председатель ТСЖ. Они могут осуществлять ее самостоятельно либо путем заключения договора с УК. ТСЖ может преобразовываться в ЖСК.

Управляющие компании также являются юридическими лицами, но действуют на коммерческой основе. Они работают на основе заключенного с собственниками квартир дома или ТСЖ договорами. Объем их работ определяется договорами, а сама деятельность лицензируется. Управляющие организации могут оказывать услуги по содержанию домов самостоятельно или нанимать сторонние организации. Их деятельность может заключаться в управлении и (или) обслуживании имущества. Договоры с УК являются срочными и могут заключаться на срок от трех месяцев до пяти лет. Они должны представлять отчеты о выполненных работах собственникам жилых помещений дома (общему собранию или представителям ТСЖ).

Плюсы управления через ТСЖ

Фото 3

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.

У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.

Узнайте подробнее о том, что собой представляет товарищество собственников жилья.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

  • выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
  • планирование бюджета;
  • наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
  • знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
  • установленная плата по договору управления.

Но есть в работе УК и минусы:

  1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
  2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
  3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
  4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

  • важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
  • правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
  • все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
  • возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

  • некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
  • стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
  • объединение непросто ликвидировать.

Товарищество собственников жилья

Некоторые эксперты в жилищной сфере полагают, что ТСЖ на данный момент является лучшей формой жилищного управления. И этому есть обоснованные и веские причины, так как товарищество имеет много плюсов. Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • возможность управления имуществом, находящимся в собственности, с целью получения дополнительных средств на расходы товарищества, а именно совет дома может: сдавать в аренду, использовать подвалы и технические этажи, размещенать рекламу на фасадах;
  • принятие решений по возникающим вопросам на общем собрании жильцов путем голосования в кратчайшие сроки;
  • прозрачность всех финансовых операций: каждый участник ТСЖ имеет право ознакомиться с расходованием средств, попросив предоставить ему соответствующий отчет;
  • экономичность: возможность платить только за те услуги, которые необходимы, а не те, что вам навяжет та же УК. Например, если дом новый, то нет необходимости в переплате за уборку территории и вывоз мусора, сбор средств на ремонт;
  • согласование выбора подрядчиков и поставщиков услуг с членами ТСЖ.

Сказав о преимуществах, необходимо определить и недостатки:

  • некомпетентные люди в правлении и среди активистов ТСЖ. Эта проблема, пожалуй, является главной. Ведь председатель товарищества выбирается среди жильцов и участников организации, и зачастую помимо лидерских качеств никаких других необходимых навыков не имеет, что может осложнить ведение дел;
  • при возникновении задолженности у какого-либо из жильцов председателю необходимо ее распределить на остальных членов товарищества, так как собственного капитала ТСЖ нет, а значит, финансового кармана, из которого можно покрыть возникший долг во избежание приостановки услуг ЖКХ, нет;
  • существует вероятность повышенных цен на некоторые виды разовых работ в отличие от УК, так как у выполняющих ее подрядчиков нет заинтересованности в одиночном заказе;
  • ликвидация ТСЖ – длительный процесс, который также можно отнести к недостаткам.

Резюмируя, можно сказать, что ТСЖ – наиболее прозрачный способ управления домом для собственников квартир, что является основным плюсом. Ведь каждый из них понимает, куда именно и на что идут его деньги.

Основные различия

Первое, что стоит выделить, – некоммерческий характер ТСЖ и, соответственно, коммерческий – УК. Из-за того, что получение дохода не является целью ТСЖ, ей нет смысла завышать расходы, чтобы получить от жильцов больше средств. Проще и контролировать расходы, выше прозрачность, также имеется личная заинтересованность участников в достижении положительного результата, поскольку речь идёт о доме, в котором они сами живут.

С другой стороны, УК имеет профессиональный штат, компания создаётся именно для того, чтобы управлять многоквартирными домами, и её сотрудники имеют опыт в этом деле, у компании налажены контакты с поставщиками. Кроме того, поскольку их деятельность профессиональна, она строже регулируется законодательством, определённее ответственность перед жильцами.

Однако работу УК подчас сложнее контролировать, и проверить, на что ушли средства. При недовольстве деятельностью управляющей компании придётся либо разбираться при помощи надзорных органов, либо дожидаться окончания контракта, чтобы затем поменять его условия или обратиться к другой УК.

Ещё один значимый параметр, по которому они могут отличаться, – степень участия в вопросах, касающихся дома. Если создано ТСЖ, то жильцы могут и даже должны принимать активное участие в обсуждениях, при УК же они сводятся к минимуму, и повлиять на её решения довольно сложно. Но вместе с влиянием приходит и ответственность, и необходимость решать организационно-технические вопросы. Так, если в доме создана ТСЖ, то именно жильцам придётся заниматься ведением документации, расчётами, договариваться с поставщиками – обычно всё это берёт на себя УК. Следовательно, требуется, чтобы в доме проживали люди, способные заниматься такими вопросами, и располагающие временем на них.

Формы управления многоквартирными домами

Фото 4

После перехода большинства жилых помещений из собственности государственной в частную, встал вопрос об организации ее содержания. Снимая с себя эту функцию, государство предоставило гражданам право самостоятельного выбора способа управления. Данные вопросы регулируются в первую очередь нормами жилищного законодательства.

Статьей 161 ЖК РФ (данные на 2019 год) устанавливается три возможных варианта решения вопроса об управлении многоквартирным домом:

  • самими жильцами дома;
  • ТСЖ или ЖСК;
  • управляющей компанией.

Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.

Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.

Управляющая компания

Мы выяснили, что УК – это организация коммерческой направленности, которая является юридическим лицом. Она профессионально занимается управлением жильем и берет плату за свои услуги. Как правило, такие компании – это посредники между непосредственно жильцами и ресурсоснабжающими организациями (поставщиками коммунальных услуг).

На управляющую компанию возложена ответственность на все работы, которые проводятся в доме. Кроме того, она может сама их осуществлять или же заключать договоры с субподрядчиками, причем делать это самостоятельно. Плюсами такой формы управления можно назвать:

  • четкое планирование затрат и расходов;
  • выполнение согласно графику таких работ, как: ремонт, вывоз мусора, уборка двора;
  • наличие собственной финансовой базы, благодаря которой при возникновении задолженности по оплате услуг подрядчиков, выполняющих те или иные работы и услуги, от кого-то из жильцов управляющий орган может их покрыть за свои средства, благодаря чему их предоставление не останавливается;
  • знание норм, особенностей предоставляемых услуг ЖКХ, компетентность, что позволяет управленцам выигрывать споры с поставщиками в случае их возникновения;
  • фиксированная плата за деятельность УК.

Среди основных минусов:

  • мнение жильцов при выборе подрядчиков не учитывается, то есть повлиять на выбор того или иного поставщика слуг вы не сможете, УК принимает решение самостоятельно;
  • довольно большая плата за работу;
  • отсутствие отчетности о потраченных средствах перед жильцами;
  • длительность принятия решений по жалобам жильцов, например, на недостаточное отопление, так как придется постараться, чтобы доказать это УК.

При всех плюсах и минусах следует отметить, что согласно статистике на данный момент с УК сотрудничают практически 75% собственников квартир. Еще одно преимущество управляющей компании также тот факт, что отказаться от ее услуг можно в любой момент, если жильцам кажется, что выполняются они не качественно.

Какую форму управления домом выбрать

Что лучше для жителей дома: ТСЖ или управляющая компания? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя.
В каких-то случаях жильцам удобнее доверить управление домом УК, а в каких-то предпочтительнее взять дела в собственные руки и отдать предпочтение ТСЖ.

Практика показывает, что создание ТСЖ целесообразно в следующих ситуациях:

  • когда дом относительно небольшой, и для его содержания не нужны специфические знания и наличие большой рабочей группы;
  • когда большинство жильцов дома являются собственниками квартир;
  • когда жильцы доверяют друг другу и готовы добросовестно оплачивать счета;
  • когда среди собственников имеется активист, который готов безвозмездно выполнять обязанности председателя ТСЖ;
  • Следует помнить, что в некоммерческой организации зарплата председателю не полагается.
  • когда в доме есть возможности получения дополнительного дохода (имеется помещение для сдачи в аренду, возможность размещения на фасаде рекламных блоков и другие).

Если жильцы не желают заниматься выбором и наймом эксплуатационных организаций, распределением средств и планированием расходов, если большинство жильцов являются арендаторами квартир или нанимателями социального жилья, в таких случаях предпочтение лучше отдать профессиональной управляющей компании. Либо можно, как вариант, создать в жилом доме ТСЖ, а затем перепоручить осуществление работ УК, заключив договор.

Различия в деятельности

Помимо отличия в организации между УК и ТСЖ, существуют еще другие особенности для каждой из форм управления. Управляющая компания:

  • способна обслуживать множество домов в разных кварталах города и целые предприятия;
  • возникающие вопросы решаются председателем и советом;
  • сотрудники управляющего органа– профессионалы в своей области;
  • имеет материальную и техническую базу;
  • не заинтересована в снижении тарифов;
  • при заключении договора не считает обязательным, чтобы собственники жилья вникали в детали и особенности обслуживания.

Товарищество собственников жилья работает следующим образом:

  • в управлении находятся один или несколько домов, ограничено количество квартир;
  • принятие всех решений товариществом осуществляется только на общем собрании, на котором обязаны присутствовать более половины собственников, образующих совет дома;
  • отсутствует собственная техническая база, инструменты, зачастую – навыки в ремонтных работах;
  • заинтересовано в понижении тарифной ставки на коммунальные платежи;
  • призывает участников товарищества быть внимательными и неравнодушными к тому, что происходит на территории, управляемой им, вникания в подробности обслуживания и ведения дел.

На основе этой информации можно в общих чертах понять, что из себя представляет каждая конкретная форма управления жилым домом. Несмотря на множество отличий между организациями, цель управляющей компании с ТСЖ одна. Но для того, чтобы принять решения, какая из них подойдет именно вам, стоит подробно рассмотреть все плюсы и минусы каждой.

Понятия УК и ТСЖ

Фото 5

По функциям и предназначению между этими двумя формами управления различий мало: задача обеих – контроль и руководство работой по содержанию многоквартирного дома и обеспечение своевременной оплаты жильцами коммунальных услуг. Однако по форме организации УК и ТСЖ отличия все же имеют.

Управляющая компания (УК) является коммерческой организацией. Это юридическое лицо, предоставляющее жильцам дома платную услугу по обслуживанию здания. Существуют следующие виды таких компаний:

  • управляющие – задача которых заключение договоров с субподрядчиками для ухода за домом и контроль по выполнению их работы;
  • эксплуатационные – организации, которые сами занимаются выполнением услуг по содержанию жилых домов;
  • эксплуатационно-управляющие (гибридные) – компании, одновременно отвечающие за содержание домов и предоставляющие определенный набор коммунальных услуг их жильцам.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является, наоборот, организацией некоммерческой и создается собственниками квартир с целью управления их общим домом. 135-я статья Жилищного кодекса РФ дает четкое определение полномочий и указывает способ создания такой организации.

На рисунке (для увеличения изображения нажмите на картинку) показаны функции, которые возлагаются на ТСЖ. Они идентичны тем, что выполняет УК:

  1. контроль над состоянием здания и дворовой территории;
  2. наём персонала для ухода;
  3. заключение договоров с подрядчиками при необходимости осуществления ремонтных работ;
  4. сбор квартплаты и расчет с коммунальными службами.

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

  • надлежащее содержание общего имущества;
  • благоприятные условия проживания;
  • предоставление коммунальных услуг;
  • техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

  • непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
  • товарищество собственников жилья (ТСЖ);
  • жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
  • управляющая организация (УК).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Больше о том, какие существуют способы управления многоквартирным домом.

Чем ТСЖ лучше УК

ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще. Несомненный плюс товариществ — это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.

Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома. Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.

Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.

Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • некоммерческий характер;
  • личная заинтересованность жильцов в результат;
  • прозрачность расходования средств;
  • большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.

Чем УК выгоднее ТСЖ

Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию. Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг. Более того, эта деятельность лицензируемая. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками. К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.

Минус УК заключается в коммерческой основе деятельности и зависимости от условий на данном рынке услуг. Их недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Действуют они в рамках заключенных договоров. И даже если в процессе их реализации у собственников возникло недовольство, то пересмотр их условий осуществляет только раз в год.

К достоинствам управляющих компаний перед ТСЖ можно отнести:

  • профессиональную основу деятельности;
  • наличие ответственности пред собственниками;
  • освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию дома;
  • возможность отказаться от услуг УК.

Вот что может случиться, если создать ТСЖ, не думая о последствиях:

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://pravo.estate/kvartira/zhkh/tszh-ili-uk/
  • https://zen.yandex.ru/media/id/59dce336a815f198eb6a6e3f/5a7dc8fcc8901099b3e3cb41
  • http://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/tszh-ili-upravlyayushhaya-kompaniya-chto-luchshe.html
  • https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/tszh/upravlyayushhej-kompaniej.html
  • https://zakondoma.ru/upravlenie/upravlyayushhaya-kompaniya-ili-tszh-chto-vybrat.html
  • https://pravovdom.ru/zhkx/chto-luchshe-tszh-ili-upravlyayushhuyu-kompaniya.html
  • https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/tszh-ili-uk
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий